Legalitas tanah menjadi aspek penting yang harus Anda pahami ketika memiliki atau berencana membeli properti di Indonesia. Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan dokumen bukti kepemilikan paling kuat atas tanah dan bangunan, diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Namun, tahukah Anda bahwa proses pembuatan SHM dapat memakan waktu hingga 6 bulan sejak penyerahan dokumen?
Pengertian legalitas tanah pada dasarnya merujuk pada status hukum sebidang tanah beserta dokumen yang menyertainya. Ketika berbicara tentang legalitas kepemilikan tanah, Anda perlu memahami berbagai jenis sertifikat seperti SHM dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang memberikan hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah bukan milik sendiri dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. Selain itu, cara mengecek legalitas tanah juga penting untuk memastikan tidak adanya sengketa. Legalitas surat tanah yang jelas akan memberikan kepastian hukum, mengurangi risiko sengketa, bahkan dapat digunakan sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
Dalam artikel ini, Anda akan mempelajari segala hal tentang legalitas tanah, mulai dari pengertian, jenis-jenis hak atas tanah, prosedur pengurusan sertifikat, hingga cara memverifikasi status tanah secara mandiri. Dengan demikian, Anda dapat mengambil keputusan yang tepat dalam transaksi properti dan melindungi aset berharga Anda.
Pengertian Legalitas Tanah dan Jenis Hak Atas Tanah
Memahami status legal tanah merupakan kunci dalam transaksi properti. Aspek ini akan menentukan hak Anda terhadap tanah tersebut dalam jangka pendek maupun panjang.
Apa itu legalitas tanah?
Legalitas tanah adalah status sah kepemilikan atau penguasaan tanah yang diakui secara hukum oleh negara dan dibuktikan melalui sertifikat resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) [1]. Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, status hak atas suatu lahan menjadi dasar kelegalan pemilik tanah untuk menggunakan hal-hal yang ada di atas tanah [1]. Dengan adanya legalitas tanah yang jelas, Anda terlindungi dari risiko sengketa kepemilikan dan mendapatkan kepastian hukum.
Jenis-jenis hak atas tanah: SHM, SHGB, Hak Pakai
Sertifikat Hak Milik (SHM) SHM merupakan bukti kepemilikan tertinggi atau terkuat atas suatu tanah yang berlaku selamanya dan dapat diwariskan [1]. Sertifikat ini bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah [2]. SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia [3].
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) SHGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri [2]. Jangka waktu SHGB paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun lagi [2]. Setelah jangka waktu berakhir, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan [4].
Hak Pakai Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain [2]. Jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu [2].
Perbedaan antara SHM dan SHGB
Perbedaan utama antara SHM dan SHGB terletak pada beberapa aspek:
- Kepemilikan: SHM memberikan hak atas tanah dan bangunan, sedangkan SHGB hanya memberikan hak atas bangunan, tanahnya tetap milik negara atau orang lain [2].
- Jangka Waktu: SHM berlaku selamanya, sementara SHGB memiliki batas waktu 30 tahun yang bisa diperpanjang [2].
- Nilai Properti: Properti dengan SHM umumnya memiliki harga jual yang lebih tinggi dibandingkan SHGB karena menawarkan kepemilikan penuh [2].
Dengan demikian, jika Anda mencari investasi jangka panjang atau rumah untuk ditinggali selamanya, SHM menjadi pilihan yang lebih menguntungkan meskipun harganya lebih tinggi.
Prosedur Mengurus Sertifikat Tanah
Pengurusan dokumen tanah merupakan proses penting untuk memastikan legalitas kepemilikan tanah Anda. Berikut panduan lengkap mengenai prosedur pengurusan berbagai jenis sertifikat tanah.
Langkah-langkah membuat SHM untuk tanah belum bersertifikat
Untuk tanah yang belum memiliki sertifikat, Anda perlu menyiapkan dokumen seperti fotokopi KTP, KK, girik (jika ada), dan dokumen dari kelurahan berupa Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik. Selanjutnya, kunjungi kantor BPN sesuai lokasi tanah Anda, isi formulir pendaftaran, dan buat janji dengan petugas untuk pengukuran tanah. Setelah proses pengukuran, Anda akan memperoleh Surat Ukur Tanah dan membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB). Proses penerbitan sertifikat tanah membutuhkan waktu sekitar 6-12 bulan.
Proses balik nama SHM untuk jual beli atau warisan
Proses balik nama sertifikat memerlukan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT. Dokumen yang diperlukan meliputi sertifikat asli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, SPPT PBB, serta bukti pembayaran pajak terkait. Penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai tanah, sementara pembeli membayar BPHTB sekitar 5% dari nilai perolehan. Proses balik nama di kantor BPN memakan waktu sekitar 1-3 bulan dan biayanya dihitung berdasarkan rumus: (nilai tanah per m² × luas tanah) ÷ 1000 + biaya pendaftaran.
Cara mengurus SHGB untuk keperluan usaha
Untuk mendapatkan SHGB, siapkan dokumen identitas, sertifikat (jika ada), surat kavling, bukti pelepasan hak, surat ukur, dan IMB. Ajukan permohonan tertulis kepada Kepala Kantor Pertanahan, Kanwil BPN, atau Kepala BPN. Setelah pemeriksaan data fisik dan yuridis, akan dibuatkan risalah pemeriksaan tanah dan penerbitan surat keputusan. SHGB berlaku 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi. Perpanjangan sebaiknya dilakukan 2 tahun sebelum masa berlaku habis.
Peran PPAT dan BPN dalam proses sertifikasi
PPAT berperan penting dalam pembuatan akta otentik yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah. Mereka berwenang membuat akta jual beli, tukar-menukar, hibah, dan lainnya. Sementara itu, BPN bertugas mendaftarkan setiap tanah dan properti, melakukan pengukuran, serta menerbitkan sertifikat tanah. Dalam prosesnya, PPAT wajib memeriksa keabsahan sertifikat dan status PBB sebelum transaksi dilakukan. Kerjasama antara PPAT dan BPN sangat penting untuk memastikan proses sertifikasi tanah berjalan lancar dan memiliki kekuatan hukum.
Cara Mengecek Legalitas Tanah Secara Mandiri
Sebelum membeli properti, verifikasi legalitas tanah menjadi langkah krusial untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari. Berikut cara-cara praktis untuk mengecek status legalitas tanah secara mandiri.
Cek sertifikat tanah di kantor BPN
Memverifikasi keaslian sertifikat tanah di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah metode paling akurat. Untuk melakukan pengecekan, siapkan dokumen penting seperti sertifikat tanah asli, fotokopi KTP pemilik, dan bukti PBB tahun terakhir [5]. Biaya pengecekan sertifikat tanah di BPN sekitar Rp50.000 per lembar [5].
Proses verifikasi ini dapat memastikan bahwa sertifikat yang dimiliki tercatat resmi di BPN dan sesuai dengan data fisik di lapangan [6]. Selain itu, pengecekan juga berfungsi untuk memastikan tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau memiliki masalah hukum lainnya [6].
Verifikasi melalui aplikasi Sentuh Tanahku
Kementerian ATR/BPN telah menyediakan aplikasi Sentuh Tanahku yang memudahkan verifikasi sertifikat tanah secara online. Untuk menggunakannya:
- Unduh aplikasi dari Play Store atau App Store
- Daftar akun menggunakan email aktif
- Masuk ke aplikasi dengan username dan password
- Pilih layanan “Cari Berkas” dan isi data yang diperlukan
- Klik “Cari Berkas” untuk melihat hasilnya [7]
Selain melalui aplikasi, Anda juga dapat mengakses layanan serupa melalui situs web resmi www.atrbpn.go.id dengan memilih menu “Publikasi”, lalu “Layanan”, dan “Pengecekan Berkas” [7].
Pentingnya memeriksa status sengketa tanah
Memeriksa status sengketa tanah sangat penting untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari. Menurut pengacara dan pengamat hukum properti Muhammad Rizal Siregar, hal pertama yang perlu dipastikan adalah tidak ada pihak lain yang mengklaim tanah tersebut [2].
Dengan adanya sertifikat tanah, Anda memiliki bukti kuat sebagai pemilik yang tidak dapat diganggu gugat [2]. Pemerintah telah melindungi hak kepemilikan tanah melalui UU 51 Perpu 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya [2]. Namun demikian, jika terjadi sengketa, Anda berhak menggugat secara perdata ke pengadilan negeri atau meminta perlindungan kepada bupati/walikota madya [2].
Selain status sengketa, periksa juga peruntukan tanah di kantor BPN untuk memastikan tanah tersebut boleh dibangun sesuai peraturan daerah setempat [8].
Biaya, Waktu, dan Manfaat Legalitas Kepemilikan Tanah
Ketika memutuskan untuk mengurus legalitas tanah, pertimbangan biaya dan waktu menjadi faktor penting dalam perencanaan. Namun, manfaat jangka panjang yang Anda peroleh jauh lebih besar dari investasi awal.
Estimasi biaya pengurusan SHM dan SHGB
Biaya pengurusan sertifikat tanah melalui BPN telah diatur dalam PP Nomor 128 Tahun 2015, yaitu sekitar Rp50.000 per sertifikat [9]. Untuk perubahan status HGB ke SHM, biaya dasar yang sama berlaku untuk tanah dengan pemanfaatan rumah tinggal maksimal 600 meter persegi [10].
Namun, biaya total sebenarnya akan bervariasi tergantung beberapa komponen:
- Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari (NPOP – NPOPTKP) [11]
- Biaya pengukuran tanah untuk luas lebih dari 600 m² [11]
- Jika menggunakan jasa PPAT, biaya tambahan sekitar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi [3]
Untuk program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap), pemerintah menggratiskan biaya proses pembuatan sertifikat, Anda hanya dibebani sekitar Rp150.000 untuk penyiapan dokumen dan pemasangan patok [1].
Berapa lama proses sertifikasi tanah?
Waktu pengurusan sertifikat tanah bervariasi tergantung metode yang Anda pilih:
- Melalui kantor BPN secara mandiri: sekitar 14 hari kerja [9], namun bisa memakan waktu 6-12 bulan untuk penerbitan penuh [12]
- Melalui PPAT: sekitar 2 minggu atau 14 hari [12]
- Perubahan HGB ke SHM: sekitar 5 hari kerja [10]
- Program PTSL: sekitar 30-60 hari [13]
Manfaat legalitas tanah bagi pemilik
Sertifikat tanah memberikan beragam keuntungan penting:
- Jaminan kepastian hukum dan perlindungan dari sengketa kepemilikan [9]
- Meningkatkan nilai jual dan daya tarik properti di pasaran [12]
- Dapat dijadikan jaminan untuk mendapatkan kredit dari lembaga keuangan [1]
- Memudahkan dan mempersingkat proses peralihan hak seperti jual beli dan waris [12]
- Memperkuat posisi tawar-menawar apabila tanah diperlukan pihak lain [14]
Dengan demikian, meskipun memerlukan biaya dan waktu, legalitas kepemilikan tanah menjadi investasi yang sangat berharga untuk keamanan dan nilai properti Anda dalam jangka panjang.
Kesimpulan
Legalitas tanah merupakan aspek fundamental dalam kepemilikan properti di Indonesia. Sepanjang artikel ini, Anda telah mempelajari bahwa sertifikat tanah bukan sekadar dokumen, melainkan perlindungan hukum yang menjamin hak Anda atas properti tersebut.
Perbedaan antara SHM, SHGB, dan Hak Pakai tentunya mempengaruhi nilai investasi properti Anda. SHM, sebagai bukti kepemilikan terkuat, memberikan hak turun-temurun tanpa batas waktu. Sementara itu, SHGB dengan batasan waktu 30 tahun mungkin lebih sesuai untuk keperluan bisnis atau investasi jangka pendek.
Proses pengurusan sertifikat memang membutuhkan kesabaran. Waktu 6-12 bulan dan biaya yang tidak sedikit mungkin terasa memberatkan. Namun, manfaat jangka panjang dari legalitas tanah jauh melebihi investasi awal tersebut. Kepastian hukum, peningkatan nilai properti, hingga kemudahan mendapatkan kredit merupakan keuntungan nyata yang Anda dapatkan.
Selain itu, kemampuan mengecek legalitas tanah secara mandiri melalui BPN atau aplikasi Sentuh Tanahku menjadi keterampilan penting sebelum membeli properti. Langkah verifikasi ini akan melindungi Anda dari potensi sengketa di kemudian hari.
Meskipun prosesnya tidak selalu mudah, kejelasan status legalitas tanah memberikan ketenangan pikiran yang tidak ternilai. Oleh karena itu, jangan ragu untuk mengalokasikan waktu dan biaya demi keamanan investasi properti Anda. Pada akhirnya, sertifikat tanah yang sah adalah bentuk perlindungan terbaik untuk aset berharga Anda sekarang dan di masa depan.